Как купить квартиру в Дубае в ипотеку: реальные ставки, банки и подводные камни

За последние несколько лет ипотека в Эмиратах перестала быть роскошью и стала нормальным, понятным инструментом покупки жилья — как для местных, так и иностранных покупателей. Если раньше приобрести квартиру в Дубае могли исключительно состоятельные инвесторы с полной оплатой на старте, то сегодня получить банковское финансирование может и резидент, и экспат, и предприниматель из Казахстана, России, Узбекистана.

Почему ипотека становится всё популярнее?

1. Стабильная экономика и курс дирхама, привязанного к доллару США.
2. Отсутствие налога на доходы и на недвижимость. Все выплаты идут напрямую по кредитному графику без скрытых удержаний.
3. Право собственности иностранцам. В свободных зонах покупатель получает Title Deed — полноценное свидетельство владения, а не долгосрочную аренду.
4. Высокая ликвидность рынка. Квартиры в Дубае можно продать /сдать буквально за несколько дней, сохранив прибыль.

Можно ли купить жильё в ОАЭ в ипотеку?

Абсолютно легальный и активно развивающийся способ покупки недвижимости, доступный гражданам и иностранным инвесторам, включая жителей Казахстана и других стран СНГ, сейчас финансовые институты активно выдают ипотеку нерезидентам, при условии наличия стабильного дохода и чистой финансовой истории.

Как устроена ипотека в Эмиратах?

Залоговая форма финансирования, при которой банк выплачивает за вас большую часть прайса объекта, а вы погашаете долг по графику с процентами.


В отличие от рассрочки от застройщика, здесь участвует финансовое учреждение, оформляющее займ, страхует риски и устанавливает процентную ставку.

Ключевые особенности:

• кредит предоставляется в национальной валюте — AED (дирхам);
• доступна как готовому жилью, так и строящимся решений(off-plan);
• процент фиксированный /плавающий (зависит от EIBOR — межбанковской ставки ОАЭ);
• залогом выступает сама недвижимость;
• допускается досрочное погашение с минимальной комиссией (около 1 %).

Кто выдаёт?

• Emirates NBD — кредиты до 25 лет, ставка от 3,5 % годовых;
• Mashreq Bank — финансирование до 75 % цены, одобрение за 3–5 дней;
• ADCB (Abu Dhabi Commercial Bank) — нерезидентов, включая Казахстан;
• HSBC Middle East —от 406000 $, фиксированная ставка на 2–3 года;
• RAKBANK — гибкие условия, возможна электронная подача документов.

Условия получения?

Основные требования к заёмщику

1. Возраст — от 21 года (на момент подачи) до 65–70 лет (на момент последнего платежа).
2. Доход — минимальный ежемесячный доход от 4 000 USD резидентам, от 6 800 нерезидентам.
3. Стаж работы / бизнеса — не менее 6 месяцев (наём) / 1 год (предприниматель).
4. Первоначальный взнос — от 20–25 % цены.
5. Чистая кредитная история — проверяется по международным базам.

Какие документы запрашивают при оформлении ипотеки?

• заграничный паспорт и виза;
• Emirates ID;
• выписка из банка за 6 месяцев;
• подтверждение дохода (справка с места работы /налоговая декларация);
• договор бронирования недвижимости;
• документ от застройщика (Title Deed / NOC).

Преимущества

• возможность купить жильё высокого класса без полной суммы на руках;
• низкие процентные ставки (в среднем 3–5 % годовых);
• долгосрочные программы — до 25 лет;
• возможность сдачи в аренду и покрытия кредита доходом;
• официальная регистрация и защита прав через Dubai Land Department (DLD).

Потенциальные минусы

• обязательная страховка — дополнительные расходы;
• затраты на оформление и оценку — около 1–2 % от оценки;
• при просрочке банк имеет право изъять жильё и реализовать его;
• процесс проверки может занять 2–4 недели.

Таким образом, идеальный вариант покупки жилья и при этом сохранить часть капитала под другие инвестиции.


В чём разница между рассрочкой и ипотекой: проценты, плюсы и минусы

На первый взгляд они похожи — в обоих случаях покупатель получает возможность не оплачивать полную цену жилья сразу. Но в реальности два совершенно разных финансовых механизма, каждый со своими преимуществами, требованиями и рисками.
Чтобы понять, какой вариант подходит именно вам — инвестору, предпринимателю/семье, — разберёмся по пунктам.

Кто может взять ипотеку?

Программы доступны как резидентам, так и нерезидентам, но условия отличаются по ставкам, срокам и первоначальному взносу.
Рассмотрим основные категории, которым банки готовы одобрить займ.

Что важно знать перед покупкой?

• Freehold-зоны — единственные территории, где иностранцы могут владеть объектами в полную собственность (например, Dubai Marina, Palm Jumeirah, JVC, Downtown Dubai).
• Leasehold-зоны — предполагают долгосрочную аренду (до 99 лет), но исключая полное право собственности.
• Семейные пары могут оформить жильё в совместное владение (при предоставлении свидетельства о браке).
• Инвесторы через компанию регистрируют право (юридическое лицо), что удобно по последующей перепродажи / сдачи.

Советы от Aner Consulting

Покупка квартиры в ОАЭ — не красивая картинка на рендерах застройщика, а серьёзный финансовый шаг.
Чтобы он оказался выгодным и безопасным, нужно понимать, что купить и как купить.


Ниже — практические рекомендации от команды Aner Consulting, основанные на реальных кейсах клиентов.

1. Не выбирайте банк — оптимальнее стратегию

Самая частая ошибка покупателей — искать “где процент ниже”.
Но ставка — лишь верхушка айсберга. Стоит учитывать валюту дохода, тип жилья, цели (инвестиция, аренда, проживание), наличие резидентской визы и возможность досрочного погашения.

2. Проверяйте застройщика

Здесь тысячи строительных компаний, и не каждая одинаково надёжна.
Даже если дом красивый на рендерах, следует убедиться, что он зарегистрирован в RERA (Real Estate Regulatory Agency), а проект находится под контролем Dubai Land Department.

3. Учитывайте стоимость владения

Многие инвесторы забывают о дополнительных расходах:

• ежегодный сервисный сбор (Service Charge);
• страхование жилья — около 0,5 % от его прайса в год;
• регистрационные сборы в DLD — 4 % от цены сделки;
• нотариальные и банковские комиссии.

4. Подготовьте кредитную историю заранее

Даже если нерезидент, банки Эмиратов проверяют финансовую репутацию через международные системы.
Поэтому рекомендуем иметь:

• стабильный доход (желательно от 3 000 USD в месяц и выше);
• официальное подтверждение занятости / бизнеса;
• выписки по счетам за 6–12 месяцев;
• отсутствие активных просрочек в других странах.

5. Смотрите на локацию и ликвидность

Дубай растёт быстро, и не каждый район одинаково перспективен.
 Инвестиции лучше выбирать Business Bay, Dubai Hills, Sobha Hartland, JVC, Arjan, Al Furjan — здесь рост цен в 2024 году составил от 12 до 25 %.


6. Думайте наперёд: покупка = возможность резидентства

Покупка жилья на сумму от 1 млн дирхамов (≈ 272 000 USD) открывает путь к долгосрочной визе на 5 /10 лет — оформить ипотеку с таким порогом, можно не только приобрести жильё, но и получить вид на жительство, банковский счёт и налоговые преимущества.

Чем может помочь Aner Consulting?

Оформление ипотеки — не просто подача заявки в банк, а целая цепочка юридических, финансовых и бюрократических этапов, в которых легко запутаться, особенно когда вы впервые сталкиваетесь с законодательством другой страны.


1. Индивидуальный подбор решения

Каждый случай уникален: покупка апартаментов у моря под аренду, семейное жильё, резидентскую визу через инвестицию.
Наши специалисты анализируют цели, уровень дохода, гражданство и статус клиента, подбирая оптимальный формат — ипотека в новостройке /вторичном рынке, оформление банк / застройщик.

2. Подбор банка и переговоры по ставке

Aner Consulting имеет партнёрские соглашения с ведущими банками региона — Emirates NBD, ADCB, Mashreq, First Abu Dhabi Bank и другими.
Благодаря этому мы можем помочь клиентам снизить процентную ставку на 0,5–1 %, что на дистанции 10–15 лет экономит десятки тысяч долларов.

3. Проверка юридической чистоты и оформление сделки

Многие покупатели недооценивают данный этап.
 Aner Consulting помогает проверить объект через Dubai Land Department, сверить Title Deed, удостовериться, что застройщик зарегистрирован в RERA и проект не находится под ограничениями.
Также мы контролируем подготовку и перевод договоров, чтобы клиент не столкнулся с недопониманием или рисками двойных платежей.

4. Сопровождение на всех этапах

Мы берём на себя всю коммуникацию: от подачи заявки в банк до подписания договора и получения ключей.
Клиент получает персонального куратора, отслеживающего процесс, согласует график платежей, контролирует легализацию справок и помогает открыть счёт в банке.

5. Помощь в получении резидентской визы

После покупки недвижимости на сумму от 1 млн AED (≈ 272 000 USD) наши специалисты помогают оформить долгосрочное разрешение на проживание — residence permit, позволяющего находиться в стране до 10 лет, вести бизнес и пользоваться банковской инфраструктурой.

Вывод

Покупка жилья в Эмиратах —инвестиция в квадратные метры, стратегическое решение, дающее финансовую стабильность, возможность проживания и даже путь к резидентству.
 Ипотека и рассрочка стали двумя самыми популярными инструментами: первая —владение жильём уже сегодня, вторая —инвесторов, предпочитающих гибкость и постепенные выплаты.

Главное — подходить к процессу с холодным расчётом и пониманием юридических нюансов.
 Поэтому разумнее поручить сопровождение специалистам, знающим правила игры изнутри, и понимают, как думают банки и девелоперы.

📞 Оставьте заявку на консультацию — и мы бесплатно рассчитаем оптимальный сценарий покупки.