Как купить квартиру в Дубае без ипотеки — рассрочка от застройщика

В последние годы всё больше жителей Казахстана, России и стран СНГ задумываются о покупке жилья в Эмиратах — не только как о возможности инвестировать, но и как о стратегическом шаге в сторону комфортной жизни, безопасности и стабильности.


Особенно заметен рост интереса к рассрочке на недвижимость в Дубае — ведь теперь для приобретения квартиры не обязательно иметь на руках миллион долларов: рынок предлагает гибкие схемы оплаты, доступные без статуса резидента.

Причина проста — система финансирования стала максимально открытой к иностранцам. Государство поощряет частные инвестиции и стремится сделать рынок жилья прозрачным и доступным.

У покупателя есть два основных пути:

1.         Ипотека через банк — классический инструмент с процентной ставкой и фиксированным графиком выплат.

2.         Рассрочка от застройщика — более гибкий формат, где можно купить жильё напрямую у девелопера исключая участия банков, часто с нулевыми процентами и минимальным первым взносом.

Войти в рынок недвижимости ОАЭ стало значительно проще, чем 5–10 лет назад — достаточно грамотно выбрать объект и программу оплаты.

Почему рынок жилья Дубая так привлекателен сейчас?

•            Темпы роста. За последние два года стоимость квадратного метра в Дубае выросла более чем на 20 %, при этом спрос на аренду — на 30 %.

•            Доходность. Средняя доходность по аренде варьируется от 6 до 9 % годовых, что значительно выше, чем в Европе / СНГ.

•            Стабильность валюты. Дирхам привязан к доллару США, снижая валютные риски.

•            Простая структура налогообложения. Отсутствует налог на доходы физических лиц и налог на недвижимость.

Законное основание приобретения

Право собственности на жильё у иностранцев закреплено в Real Estate Law № 7 (2006), позволяющем нерезидентам приобретать объекты в специальных Freehold-зонах (полное право владения, передачи и наследования), а возможность покупать недвижимость в рассрочку регулируется банковскими стандартами Central Bank of the UAE и договорами между девелоперами и инвесторами, одобренными RERA (Real Estate Regulatory Agency).

Можно ли купить квартиру в Эмиратах в рассрочку?

Да, и это один из самых простых и доступных способов стать владельцем недвижимости в Дубае. Рассрочка — гибкая схема оплаты, которую предлагает сам застройщик. Она идеально подходит тем, кто не хочет связываться с банковской бюрократией, платить проценты и собирать кучу справок.

Как работает рассрочка?

Вносится первоначальный взнос (от 5 % до 20 %), а оставшуюся сумму выплачивает поэтапно — ежемесячно, ежеквартально /по индивидуальному графику, который утверждается в договоре купли-продажи (Sales Purchase Agreement, SPA).
Ключевая особенность — нулевая процентная ставка: сумма не увеличивается, а делится на равные платежи.

Например, квартира стоит 272 000 USD, при взносе 10 % вы платите 28 000 сразу, а оставшиеся 245 000 вносите частями в течение 3–5 лет.

Форматы рассрочек, которые реально работают на рынке

Почему рассрочка стала популярной среди покупателей из СНГ?

• Нет банковских барьеров. Оформление не требуется кредитная история, справка о доходах / визовый статус резидента.
• Простота оформления. Все процедуры выполняются напрямую с девелопером.
• Минимальные стартовые затраты. За 5–10 % от стоимости можно уже зафиксировать объект.
• Защита законом. Каждая сделка проходит регистрацию в Dubai Land Department (DLD), а оплаты поступают на специальный Escrow-счёт.
• Выгодные условия. Многие девелоперы, включая Emaar, DAMAC, Danube, Sobha Realty, предлагают гибкие графики: 60/40, 70/30, 80/20 и даже 1 % в месяц.

Пример расчёта рассрочки

*  По сути «беспроцентный кредит» от застройщика. Главное — соблюдать график выплат: просрочки могут привести к расторжению договора и потере части внесённых средств.

Какие застройщики предоставляют рассрочку

• Emaar Properties — флагман рынка, рассрочка до 5 лет на готовые и строящиеся объекты.
• DAMAC Properties — гибкие схемы 70/30 и 80/20, особенно апартаментов в премиум-сегменте.
• Sobha Realty — рассрочки на luxury-жильё до 6 лет, возможен индивидуальный график.
• Danube Properties — доступный сегмент, формула «1 % в месяц»;
• Ellington Properties — элитный девелопер с комфортными условиями 60/40 и без штрафов за досрочную оплату.

Кому подходит рассрочка?

•            начинающим инвесторам, желающим «войти в рынок» с минимальными вложениями;

•            фрилансерам и IT-специалистам, у которых доход стабильный, но нерегулярный;

•            семьям, планирующим переезд и постепенные оплату отказываясь от банковских обязательств;

•            клиентам, желающим перепродать объект после завершения строительства с прибылью.

Рассрочка — идеальное решение тем, кто хочет купить жильё в ОАЭ, не имея статуса резидента. Процесс максимально упрощён, риски минимальны, а юридическая база — надёжна.


Кто может приобрести жильё в рассрочку?

Многие потенциальные покупатели из Казахстана, России и других стран СНГ до сих пор думают, что владеть квартирой в Эмиратах можно только гражданам страны. На практике иностранцы имеют полное право покупать жильё в свободных зонах (Freehold Areas), причём как за наличные, так и по схеме рассрочки / ипотечного финансирования.
Разберём, кто конкретно имеет право участвовать в этих программах, какие требования предъявляются и какие есть нюансы.

Владельцами могут стать:

— Нерезиденты — иностранные граждане (отсутствие местной визы), достаточно загранпаспорта.

— Резиденты — обладатели Emirates ID и визы, работающие /ведущие бизнес в стране.

— Иностранные инвесторы — предприниматели, открывшие компанию в свободной экономической зоне.

— Через юридическое лицо — компании, зарегистрированные в UAE, могут приобретать жильё на баланс.

Минимальные требования от застройщика:

•            Возраст — от 21 года.

•            Наличие заграничного паспорта.

•            Первоначальный платёж — от 5 % (иногда 10–15 %).

•            Готовность оплатить оставшуюся сумму по графику (3–7 лет).

*Ни кредитная история, ни справка о доходах не требуются.


Советы от Aner Consulting

1. Не существует «идеальных» предложений

Если вам обещают жильё с 0 % первого взноса и готовностью завтра — скорее всего, есть подвох.
Проверяйте, зарегистрирован ли проект в Dubai Land Department (DLD) и открыт ли для него Escrow-счёт. Без этих пунктов застройщик не имеет права принимать платежи.

* Запросите у консультанта копию RERA Registration Number и номер Escrow (бесплатно и занимает 5 минут), но убережёт от потери десятков тысяч долларов.

2. Сравнивайте не проценты, а реальную нагрузку

Банки и застройщики часто оперируют красивыми цифрами — 3,2 % годовых, рассрочка на 7 лет и т. д.
Но истинная выгода видна только после расчёта total cost of ownership — общей суммы выплат за весь срок.

3. Подписывайте договор только после юридической проверки

Даже у известных застройщиков в Sales Purchase Agreement (SPA) встречаются неочевидные пункты:

— штраф 2–3 % за задержку платежа;

— ограничение на перепродажу до завершения строительства;

— нечеткие сроки передачи ключей.

Рекомендация: перед подписью отправьте документ юристу, знакомому с RERA. Проверка занимает 1–2 дня и может сэкономить месяцы споров.

4. Закладывайте «финансовую подушку»

Имея идеальный график оплат все равно стоит создать резерв на 5–10 % стоимости жилья.


Причины: возможные колебания курса, дополнительные комиссии DLD (4 %), страхование, услуги нотариуса и регистрации.

5. Учитывайте цель

•            Инвестиция: ищите проекты на ранних стадиях, с рассрочкой 60/40 или 70/30 и ожидаемым ростом.

•            Переезд: выбирайте районы с развитой инфраструктурой (Dubai Hills, MBR City, Arjan).

•            Пассивный доход: предпочтение готовым объектам с уже существующим арендным потоком.

6. Не откладывайте регистрацию в DLD

Некоторые покупатели ждут окончания выплат, чтобы зарегистрировать объект — ошибка.
Регистрация в Dubai Land Department после первого платежа защищает ваши права:

•            фиксирует вас как собственника,

•            блокирует двойные продажи,

•            позволяет получить предварительный Title Deed.

* Регистрируйте сделку сразу, хотя объект ещё строится.

7. Планируйте стратегию выхода

Любая инвестиция должна иметь план. Когда покупаете квартиру в рассрочку, продумайте заранее, будете ли:

•            сдавать объект в аренду;

•            перепродавать после роста цены;

•            использовать при оформлении резидентскую визу.

Чем Aner Consulting может помочь в данном вопросе?

Покупка недвижимости в Эмиратах — не просто финансовое решение, а целая последовательность юридических, банковских и организационных действий. Мы помогаем пройти весь путь от выбора проекта до регистрации права собственности, контролируя каждый этап.

1. Подбор и анализ объекта

Эксперты команды не просто предлагают список проектов — они анализируют рынок по десяткам параметров: локация, ликвидность, застройщик, ROI, прогноз роста.

Пример подхода:

1. сравниваются 3–5 проектов в одном районе (например, Business Bay /JVC);

2. рассчитывается ожидаемая доходность (арендная и инвестиционная);

3. оценивается надёжность девелопера и юридическая прозрачность контракта.

Задача — не просто купить, а выбрать объект, который реально принесёт прибыль /комфорт проживания.

2. Юридическая проверка и аудит договора

Перед подписанием Sales Purchase Agreement (SPA) юристы Aner Consulting проводят аудит условий: проверяют сроки строительства, штрафы, порядок расторжения и пункт о передаче собственности.

Мы выявляем риски, которые часто упускают нерезиденты:

•            включён ли проект в реестр Dubai Land Department (DLD);

•            есть ли действующий Escrow-счёт (защита платежей) ;

•            соответствует ли график оплат стандартам RERA.

В результате клиент получает чёткое заключение с рекомендациями (там обозначено, стоит ли соглашаться на предложенные условия или нужно требовать корректировку).

3. Организация сделки и взаимодействие с застройщиком

Мы работаем напрямую с крупнейшими девелоперами и банками: Emaar, Sobha, Damac, Nakheel, Emirates NBD, Mashreq Bank, ADCB, ускоряет процедуру — средний срок от выбора до регистрации сокращается с 4 недель до 10–12 дней.

4. Сопровождение при регистрации и получении Title Deed

После подписания договора и оплаты, консультанты подают данные в Dubai Land Department, отслеживают процесс и получают электронное свидетельство о собственности (Title Deed).


* объект на этапе строительства, то клиент получает Preliminary Ownership Certificate, который подтверждает его право и фиксирует долю.

Сопровождение от консалтинговой компании —не расход, а страховка вашего капитала и гарантия, что жильё будет оформлено корректно и безопасно.

Хотите надёжно вложить средства, обеспечить семью жильём или получить доход в валюте — сейчас идеальный момент, чтобы сделать шаг.

Не ждите, пока цены вырастут ещё на 20 % — запланируйте консультацию с Aner Consulting уже сегодня, и мы подберём оптимальное решение.

Оставьте заявку — и мы покажем, как шаг за шагом превратить идею о недвижимости в реальную сделку.